E-Rechnungspflicht / Vermieter
E-Rechnung für Vermieter: was Sie schreiben und was Sie empfangen müssen
Wer Wohnungen vermietet, muss keine E-Rechnungen schreiben: Die Miete ist steuerfrei, und für steuerfreie Umsätze gibt es keine E-Rechnungspflicht. Empfangen können müssen Sie E-Rechnungen aber seit dem 1.1.2025, auch als privater Vermieter. Schreiben müssen nur Vermieter, die mit Umsatzsteuer an Unternehmen vermieten, und das erst ab 2027 oder 2028.
Stand: 29.10.2026
Das gilt für Vermieter
- Wohnungsvermietung
- Steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG): keine Pflicht, E-Rechnungen zu schreiben (§ 14 Abs. 2 Satz 2 UStG), auch nach 2028
- Empfangen
- Pflicht seit 1.1.2025 für jeden Vermieter, auch privat und mit nur steuerfreien Umsätzen; ein E-Mail-Postfach genügt
- Gewerbemiete mit Umsatzsteuer
- E-Rechnung an Mieter im Inland ab 1.1.2027 (über 800.000 € Vorjahresumsatz) oder 1.1.2028 (§ 27 Abs. 38 UStG)
- Mietvertrag als Rechnung
- Bei Pflicht genügt eine einmalige E-Rechnung, bis sich Miete oder Leistung ändern (BMF, 15.10.2025)
- Kleinunternehmer
- Nie Pflicht, E-Rechnungen zu schreiben (§ 34a UStDV)
Wann Sie als Vermieter E-Rechnungen schreiben müssen
| Was Sie vermieten | Umsatzsteuer | E-Rechnung schreiben? |
|---|---|---|
| Wohnung an Mieter (auch möbliert, auf Dauer) | steuerfrei, § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG | Nein. Für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 bis 29 UStG gibt es keine Rechnungspflicht, also auch keine E-Rechnungspflicht |
| Gewerberaum, Büro, Laden ohne Option | steuerfrei, § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG | Nein, wie bei der Wohnung |
| Gewerberaum mit Option zur Umsatzsteuer | 19 %, Verzicht nach § 9 UStG, nur an Unternehmer für deren Unternehmen | Ja, an Mieter im Inland: ab 1.1.2027, bei höchstens 800.000 € Vorjahresumsatz ab 1.1.2028; bis dahin Papier oder PDF (PDF mit Zustimmung des Mieters) |
| Ferienwohnung, Zimmer zur kurzfristigen Beherbergung | steuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), 7 % | Nur an Unternehmen, etwa bei Geschäftsreisen, ab 2027 bzw. 2028; an private Gäste und bis 250 € (Kleinbetrag) nicht |
| Stellplatz oder Garage, getrennt von der Wohnung vermietet | steuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG), 19 % | Nur an Unternehmen, ab 2027 bzw. 2028; an Privatleute nicht |
| Vermieter mit Kleinunternehmerregelung | keine Umsatzsteuer, § 19 UStG | Nein, nie: Papier und PDF bleiben erlaubt (§ 34a UStDV) |
Zur Umsatzsteuer optieren dürfen Sie nur bei Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen, und bei Grundstücken nur, soweit der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 UStG). Eine Arztpraxis oder Versicherungsagentur etwa scheidet meist aus. Eine Pflicht besteht nur, wenn Sie und Ihr Mieter im Inland ansässig sind; an Privatleute gibt es nie eine E-Rechnungspflicht.
E-Rechnungen empfangen: was Vermieter brauchen
Handwerker, Hausverwaltung, Stadtwerke oder Versicherer dürfen Ihnen seit 2025 E-Rechnungen schicken, ohne vorher zu fragen. Ab 2027 bzw. 2028 müssen inländische Unternehmen ihre Rechnungen an Sie meist so schicken, denn Ihre Vermietung ist ein Unternehmen im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.
Postfach
Nennen Sie Ihren Handwerkern und der Hausverwaltung eine E-Mail-Adresse für Rechnungen. Peppol oder ein Programm brauchen Sie dafür nicht.
Lesen
Eine XRechnung ist eine XML-Datei, die sich nicht wie eine PDF öffnen lässt. Laden Sie sie unten hoch oder machen Sie eine lesbare PDF daraus.
Aufbewahren
Bewahren Sie die XML-Datei so auf, wie sie ankam; die PDF ist nur eine Ansicht. Fehlt etwas, schreiben Sie dem Absender, was er korrigieren muss. Mehr: E-Rechnung empfangen.
Viele Rechnungen von Handwerkern, Versorgern und der Hausverwaltung? Ein Belegdienst sammelt eingehende Rechnungen und E-Rechnungen automatisch: GetMyInvoices (Firmen, die eingehende Rechnungen und E-Rechnungen automatisch sammeln, archivieren und an DATEV geben; kein Programm zum Schreiben.)
Mietvertrag, Dauerrechnung und Mieterhöhung
Ein Mietvertrag, der alle Rechnungsangaben enthält (unter anderem Steuernummer oder USt-IdNr., Entgelt und Steuerbetrag), kann bei der Gewerbemiete mit Umsatzsteuer als Rechnung dienen. Mit der E-Rechnungspflicht gilt laut BMF-Schreiben vom 15.10.2025: Eine einmalige E-Rechnung für den Vertrag genügt, solange sich Leistung und Miete nicht ändern. Jede Änderung, etwa eine Index- oder Staffelmieterhöhung, löst eine neue E-Rechnung aus. Dauerrechnungen, die vor dem 1.1.2027 als Papier oder PDF erteilt wurden, müssen laut BMF-Schreiben vom 15.10.2024 nicht zusätzlich als E-Rechnung ausgestellt werden, solange die Angaben gleich bleiben.
Mietrechnung als E-Rechnung erstellen
Sie vermieten mit Umsatzsteuer und wollen schon jetzt E-Rechnungen schicken, oder Ihr Mieter verlangt sie? Im Formular geben Sie Mieter, Objekt und Zeitraum als Position mit 19 % ein. Wir erzeugen eine XRechnung oder ein ZUGFeRD-PDF und prüfen sie vor dem Download mit dem offiziellen KoSIT-Regelwerk. Die erste Rechnung laden Sie kostenlos herunter. Danach kostet jede 1,90 € netto, 10 Rechnungen 9,90 € netto, 12 Monate gültig, kein Abo; kaufen können Sie derzeit nur mit USt-IdNr. Ohne Anmeldung, nichts gespeichert.
ZUGFeRD-Rechnung erstellen XRechnung erstellen
Welches Format Ihr Mieter braucht: XRechnung oder ZUGFeRD? Mieter ist eine Behörde? Dann brauchen Sie meist die Leitweg-ID. Alle kostenlosen Wege: E-Rechnung kostenlos erstellen.
Jeden Monat Mietrechnungen?
Dann ist ein Rechnungsprogramm bequemer: Es merkt sich Mieter und Beträge und nummeriert die Rechnungen. Diese erzeugen E-Rechnungen laut eigener Seite schon im Gratis-Tarif. Alle Programme im Vergleich.
| Programm | Gratis-Tarif | Bezahl-Tarif (Abo) | Geprüft am |
|---|---|---|---|
| Accountable | ja, unbegrenzte XRechnung und ZUGFeRD | Plus: 9,90 € / Monat zzgl. USt. (Jahresabo), 12,40 € monatlich | 29.09.2026 |
| easybill | ja, 50 Dokumente pro Monat inkl. E-Rechnung | Starter: 9 € / Monat netto (jährlich), 12 € monatlich | 29.09.2026 |
| Norman | ja, unbegrenzte E-Rechnungen | Klein: 12 € / Monat zzgl. USt. (monatlich) | 29.09.2026 |
| sevdesk* Werbelink | ja, 3 Rechnungen / E-Rechnungen pro Monat | Rechnung: 9,90 € / Monat zzgl. MwSt. (jährlich), 11,90 € monatlich | 29.09.2026 |
Mit * markierte Links sind Werbelinks: Wenn Sie darüber etwas kaufen, erhalten wir eine Provision. Für Sie ändert sich der Preis nicht.
Erhaltene E-Rechnung lesen und prüfen
XRechnung (XML) oder ZUGFeRD-PDF hochladen: Wir zeigen die Rechnung lesbar und prüfen sie mit dem offiziellen KoSIT-Regelwerk. Kostenlos, ohne Anmeldung, die Datei wird nicht gespeichert.
Keine Datei zur Hand? Beispiel prüfen: oder · alle Beispiele zum Herunterladen
Mehrere Rechnungen? Mehrere Dateien prüfen: bis zu 10 auf einmal, auch als ZIP, mit Prüfbericht pro Datei.
Rechnung korrigieren lassen
Wir korrigieren diese Rechnung und sagen Ihnen, welche Einstellung Sie in Ihrer Software ändern, damit der Fehler nicht wiederkommt. 19 € netto, nur bei Erfolg.
- 19 € netto
- je Rechnung, nur für Unternehmen
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- Sie zahlen erst, wenn die korrigierte Rechnung die offizielle Prüfung besteht, per Stripe-Zahlungslink
- Nächster Werktag
- bis dahin haben Sie unsere Antwort
Ihre Rechnung kommt per E-Mail zu uns und wird nur für diesen Auftrag verwendet. Wir löschen die E-Mails mit Ihrer Rechnung, sobald der Auftrag erledigt ist. Die Vereinbarung zur Auftragsverarbeitung (AVV) laden Sie hier herunter; die AGB regeln den Auftrag.
So oft Sie wollen, ohne Anmeldung.
Bestanden, aber vom Empfänger trotzdem abgelehnt? Schicken Sie uns die Ablehnung des Empfängers: Wir finden den Grund und korrigieren die Rechnung. 19 € netto, nur bei Erfolg.
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- Offizielles KoSIT-Regelwerk v2026-08-31
- Offizielle Testsuite: 86 / 86 bestanden
- Server in Frankfurt (AWS eu-central-1)
- Prüfungen im Arbeitsspeicher, nie gespeichert (Korrekturaufträge kommen per E-Mail)
- DSGVO: keine Cookies, kein Tracking durch Dritte
Häufige Fragen
Müssen Vermieter E-Rechnungen schreiben?
Wer Wohnungen vermietet, nicht: Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei, und für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 bis 29 UStG gibt es keine Pflicht zur Rechnung und damit auch keine E-Rechnungspflicht (§ 14 Abs. 2 Satz 2 UStG). E-Rechnungen schreiben müssen Vermieter, die steuerpflichtig vermieten, an Unternehmen im Inland: bei Gewerbemiete mit Option zur Umsatzsteuer, Ferienwohnungen an Geschäftsreisende oder getrennt vermieteten Stellplätzen, ab 1.1.2027 bzw. 1.1.2028.
Müssen private Vermieter E-Rechnungen empfangen können?
Ja. Wer nachhaltig vermietet, ist Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, auch als Privatperson mit einer Wohnung und auch mit nur steuerfreien Umsätzen. Seit dem 1.1.2025 müssen Sie deshalb E-Rechnungen annehmen können, etwa vom Handwerker, der Hausverwaltung oder den Stadtwerken. Ein E-Mail-Postfach genügt. Die XML-Datei bewahren Sie so auf, wie sie ankam.
Ist der Mietvertrag eine Rechnung?
Ein Mietvertrag mit allen Rechnungsangaben kann als Rechnung dienen. Wo eine E-Rechnungspflicht besteht (Gewerbemiete mit Umsatzsteuer), genügt laut BMF-Schreiben vom 15.10.2025 eine einmalige E-Rechnung, solange sich Leistung und Miete nicht ändern; jede Änderung, etwa eine Mieterhöhung, löst eine neue E-Rechnung aus. Für Dauerrechnungen, die vor dem 1.1.2027 als Papier oder PDF erteilt wurden, muss laut BMF-Schreiben vom 15.10.2024 keine zusätzliche E-Rechnung ausgestellt werden, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern.
Muss die Nebenkostenabrechnung eine E-Rechnung sein?
Bei der steuerfreien Wohnungsvermietung nein: Die Nebenkosten teilen das Schicksal der Miete und sind ebenfalls steuerfrei. Haben Sie bei einer Gewerbemiete zur Umsatzsteuer optiert, sind auch die Nebenkosten steuerpflichtig; dann gelten für die Abrechnung an den Mieter dieselben Fristen.
Ab wann gilt die E-Rechnungspflicht für Gewerbevermieter mit Umsatzsteuer?
Ab 1.1.2027, wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr über 800.000 € lag, sonst ab 1.1.2028 (§ 27 Abs. 38 UStG). Bis dahin dürfen Sie Papier- oder PDF-Rechnungen schreiben, PDF mit Zustimmung des Mieters. Ist der Mieter nicht im Inland ansässig, gilt die Pflicht nicht.
Brauchen Vermieter eine Software für E-Rechnungen?
Für den Empfang nicht: Ein E-Mail-Postfach genügt, und eine XRechnung können Sie hier kostenlos lesbar machen und prüfen. Wer jeden Monat Mietrechnungen mit Umsatzsteuer schreibt, ist mit einem Rechnungsprogramm meist besser bedient; einige erzeugen E-Rechnungen im Gratis-Tarif.
Was gilt für Ferienwohnungen?
Die kurzfristige Beherbergung ist nicht steuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Übernachtet ein Geschäftsreisender und geht die Rechnung an seine Firma im Inland, braucht sie ab 2027 bzw. 2028 eine E-Rechnung, außer bei Kleinbetragsrechnungen bis 250 €. Rechnungen an private Gäste bleiben Papier oder PDF. Als Kleinunternehmer müssen Sie keine E-Rechnung schreiben.
Überblick über die Rechtslage nach Umsatzsteuergesetz, UStDV und den Schreiben des Bundesfinanzministeriums, gelesen am 11.10.2026; keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob Ihre Vermietung steuerfrei ist oder ob eine Option sinnvoll ist, klärt Ihre Steuerberatung oder Ihr Haus-&-Grund-Verein. Alle Fristen: E-Rechnungspflicht. Ohne Umsatzsteuer: E-Rechnung für Kleinunternehmer. Vereinsheim vermieten: E-Rechnung für Vereine.